Polster Steuerberatung

Gewinne aus der Veräußerung von privaten Immobilien (alte Rechtslage diesbezüglich siehe www.polster-steuerberatung.at) werden nach der neuen Rechtslage ab 01.04.2012 generell und unabhängig von einer wie bisher (bis 31.03.2012) geltenden Spekulationsfrist steuerpflichtig. Dadurch werden auch bereits seit Jahrzehnten in Besitz befindliche Immobilien steuerhängig(=bei Verkauf steuerpflichtig).

Die neue Immobilienbesteuerung im Privatvermögen ab 1.4.2012 siehe genaue Ausführungen unten. Nach der alten Rechtslage (bis 31.03.2012) waren Gewinne aus dem Verkauf von privaten Immobilien nur einkommensteuerpflichtig, sofern diese innerhalb einer Spekulationsfrist von allgemein 10 Jahren bzw. 15 Jahren mit Gewinnen verkauft wurden. Die 10-Jahresspekulationsfirst galt allgemein während die 15-Jahresspekulationsfirst bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung nach dem 31.3.1997, somit also bei Beanspruchung einer vorzeitigen Abschreibung zu beachten war.

Bei Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen gilt folgendes: Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen wurden bisher nur bei buchführungspflichtigen Gewerbetreibenden (voller Betriebsvermögensvergleich nach §5 EstG) voll besteuert; für Einnahmen- Ausgabenrechner nach § 4 Abs 3 EstG und Unternehmer mit einem eingeschränkten Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs 1 EstG waren Gewinne aus der Veräußerung von nacktem Grund und Boden nur innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre bzw 15 Jahre wie oben ausgeführt) zu versteuern.

Mit der neuen Rechtslage, die bereits ab 1.4.2012 in Kraft getreten ist, werden sämtliche Verkäufe von Immobilien – unabhängig von der Behaltedauer und der Zurechnung zu Privat- oder Betriebsvermögen – erfasst und einkommensteuerpflichtig.

Die neue Rechtslage gilt bereits ab 1.4.2012 , maßgeblich für die steuerliche Zurechnung ist der Abschluss des Kaufvertrages.

Die neu geschaffene Immobilienertragsteuer erfasst den Veräußerungsgewinn nunmehr mit einem Sondersteuersatz in Höhe von 25 % unabhängig davon, ob die Immobilien dem Privat- oder Betriebsvermögen zuzurechnen sind.

Die Ermittlung des 25 % steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnes erfolgt jedoch unterschiedlich im Privat- und Betriebsvermögen, und außerdem ist noch die Unterscheidung in Neuvermögen und Altvermögen zu berücksichtigen. Für Altvermögen (gibt es nur bei Privatvermögen und nichtbuchführungspflichtigen Unternehmen nach § 5 EStG) sind besondere Begünstigungen bei der Veräußerungsgewinnermittlung zur Anwendung des Sondersteuersatzes von 25 % vorgesehen, sodass hier tatsächlich sodann 3,5 % bzw. 15 % vom Veräußerungserlös bzw. 25 % Steuer vom Veräußerungsgewinn zu entrichten sind, soweit nicht eine gänzliche Steuerbefreiung (z.B. Hauptwohnsitzbefreiung) greift. Diesbezügliche Informationen werden jedoch in den nachfolgenden Ausführungen detailliert dargestellt.

Die neue Immobilienbesteuerung im Privatvermögen ab 1.4.2012

Private Liegenschaftsverkäufe unterliegen seit 1.4.2012 generell der Steuerpflicht, unabhängig davon, wie lange sich die Liegenschaft bereits im Eigentum des Verkäufers befunden hat. Der Steuersatz für die so genannte Immobiliensteuer beträgt einheitlich und einkommensunabhängig 25%.

Steuerfrei ist der Verkauf eines Eigenheimes welches als Hauptwohnsitz diente (siehe Ausführungen unten).

Im Falle der Selbstberechnung durch Notare oder Rechtsanwälte hat die Immobiliensteuer Endbesteuerungswirkung; der Veräußerungsgewinn muss damit nicht in die jährliche Steuererklärung aufgenommen werden. Liegt keine Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt vor, ist der Veräußerungsgewinn zwar in die Steuererklärung aufzunehmen, er unterliegt aber nicht dem progressiven Einkommensteuertarif, sondern dem fixen Sondersteuersatz von 25%. Als Veräußerungskosten können seit 1.4.2012 allerdings nur noch die Kosten der Selbstberechnung (Notar, Rechtsanwalt) steuerlich abgesetzt werden.

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns wird künftig zwischen „Alt- und Neu-Vermögen“ unterschieden: • Als „Alt-Vermögen“ gelten Liegenschaften, deren letzter entgeltlicher Erwerb bis zum 31.3.2002 (bzw. bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung bis zum 31.3.1997) erfolgte. Der Veräußerungsgewinn beträgt in diesem Fall 14% des Verkaufspreises, dies entspricht einer effektiven Besteuerung von 3,5% (14% mal 25%) vom Verkaufpreis (nicht Gewinn). Wurde die Liegenschaft erst nach der Anschaffung sowie ab 1.1.1988 in Bauland umgewidmet, wird der Veräußerungsgewinn mit 60% des Verkaufspreises festgelegt, was einer effektiven Besteuerung von 15% (60% mal 25%) vom Verkaufpreis (nicht Gewinn) entspricht. Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn für Alt-Vermögen auch nach dem für Neu-Vermögen geltenden Schema ermittelt werden (siehe nächster Punkt). • Als „Neu-Vermögen“ gelten Liegenschaften, deren letzter entgeltlicher Erwerb nach dem 31.3.2002 (bzw. bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung: nach dem 31.3.1997) erfolgte. Außerdem fallen alle künftig neu angeschafften Liegenschaften darunter. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich vereinfacht als Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten (mit speziellen Vorschriften bei vermieteten Gebäuden!), worauf 25 % Immobiliensteuer vom Veräußerungsgewinn zu entrichten sind. Bei Verkäufen ab dem 11. Jahr nach Anschaffung kann ein Inflationsabschlag von 2% p.a. (max. 50% des Veräußerungsgewinns) geltend gemacht werden.

Steuerausnahme für Eigenheim als Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitzbefreiung) und selbsthergestellte Gebäude

Steuerfrei bleibt der Gewinn unter bestimmten Voraussetzungen, wenn sich in dem veräußerten Eigenheim (samt Grund und Boden) für eine bestimmte Zeit der Hauptwohnsitz befunden hat oder das Gebäude selbst hergestellt wurde.

Der Hauptwohnsitz bleibt befreit, wenn er entweder -wie bisher- seit der Anschaffung bis zur Veräußerung (durchgehend) bestanden hat und dieser Zeitraum mindestens zwei Jahre betragen hat. Für Altgrundstücke wurde als zweiter Ausnahmetatbestand ein mindestens fünfjähriger, durchgehender (ununterbrochener) Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre eingefügt.

Bei Selbstherstellung ist aber nur der Veräußerungsgewinn auf das Gebäude befreit.

Entsteht durch die Veräußerung ein Verlust, so kann dieser Verlust nur mit Liegenschaftsgewinnen desselben Jahres verrechnet werden. Private Liegenschaftsverluste können jedoch niemals mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsquellen (z.B. aus Gewerbebetrieb, Land- und Forstwirtschaft, selbständige Tätigkeit) verrechnet und auch nicht ins Folgejahr vorgetragen werden.

Selbst hergestellte Gebäude (= Herstellerbefreiung)

Diese sind wie bisher von der Besteuerung befreit. Diese Bestimmung wurde jedoch mit dem 1. StabG 2012 um eine Einschränkung ergänzt. Im Gegensatz zu bisherigen Regelungen greift die Befreiung dann nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Einkünfteerzielung (z. B. Vermietung) gedient hat. Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Einkünfteerzielung steht die Befreiung anteilig zu.

Bei selbst hergestellten Gebäuden (auf eigene Rechnung mittels Baufachleuten erstellt; der Steuerpflichtige muss somit Bauherreneigenschaft besitzen) ist aber nur der Veräußerungsgewinn auf das Gebäude befreit; die Regelung gilt nicht für Grund und Boden.

Immobilienbesteuerung neu im betrieblichen Bereich

Die Besteuerung der Veräußerung von betrieblich genutzten Liegenschaften hat sich mit 1.4.2012 für sämtliche betrieblichen Einkunftsarten geändert.

Für Grundstücke, die einem Betriebsvermögen einer natürlichen Person zugehören und dem Anlagevermögen zuzuordnen sind, gelten im Wesentlichen die Regelungen wie für im Privatvermögen gehaltene Grundstücke –mit Ausnahme der Hauptwohnsitzbefreiung und der Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude. Der besondere Steuersatz von 25 % für den Veräußerungsgewinn gilt jedoch nicht für Veräußerung von folgenden Grundstücken aus dem Betriebsvermögen:

• Grundstücke, die dem Umlaufvermögen zuzuordnen sind,
• Grundstücke eines Betrieb es, dessen Schwerpunkt in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (Grundstückshändler),
• soweit eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde und
• soweit stille Reserven auf das Grundstück übertragen wurden.

Wurden Grundstücke mit dem Teilwert in das Betriebsvermögen eingelegt, ist im Falle einer Veräußerung der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Teilwert dem betrieblichen Bereich, der Unterschiedsbetrag zwischen Teilwert und Anschaffungskosten dem privaten Bereich zuzuordnen. Kam es im Zuge eines Wechsels der Gewinnermittlungsart zu einer steuerneutralen Aufwertung von Grund und Boden, dann ist der Aufwertungsbetrag bei der Veräußerung gewinnwirksam anzusetzen.

Betriebe, die derzeit nicht nach § 5 EStG buchführungspflichtig sind (Einnahmen- Ausgabenrechner nach § 4 Abs. 3 EStG sowie Unternehmer mit einem eingeschränkten Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 EstG und Unternehmer mit einer Gewinnpauschalierung)

Für alle Betriebe, die derzeit ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, freiwillige Bilanzierung oder durch Pauschalierung ermitteln, verschärft sich die Situation ab 1.4.2012. Bisher konnte nämlich der Grund und Boden (ohne Gebäude, siehe Punkt 1.9.4) nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Zukünftig wird nicht nur das Gebäude, sondern auch der Grund und Boden unabhängig von der Gewinnermittlungsart bei Veräußerung mit 25% Immobiliensteuer vom Veräußerungsgewinn belastet. Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben (Maklerkosten, Rechtsberatungskosten etc.) sind nicht mehr abzugsfähig.

Veräußerungsgewinn von Grund und Boden (ab 1.4.2012) bei nicht buchführungspflichtigen Unternehmen: Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns von Grund und Boden (nicht Gebäuden!) des Anlagevermögens ist bei nicht buchführungspflichtigen Betrieben ab 1.4.2012 zu unterscheiden:

Altvermögen:

Bei „Altvermögen“ (Grund und Boden, der vor 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde) kann der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des auf Grund und Boden entfallenden Verkaufspreises festgesetzt werden. Die effektive Steuerbelastung des anteiligen Verkaufspreises beträgt somit 3,5% (=14% mal 25% Immobiliensteuer) vom Verkaufpreis (nicht Gewinn).

Wurde „Altvermögen“ hingegen nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb in Bauland umgewidmet, erhöht sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 60% des anteiligen Verkaufspreises. Die effektive Steuerbelastung des anteiligen Verkaufspreises beträgt somit 15% (60% mal 25% Immobiliensteuer) vom Verkaufpreis (nicht Gewinn). Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn von „Altvermögen“ auch nach den für Neuvermögen geltenden Grundsätzen ermittelt werden.

Neuvermögen:

Bei „Neuvermögen“ (Grund und Boden, der nach 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde) ergibt sich der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen Buchwert des Grund und Bodens und dem anteiligen Verkaufspreis. Von diesem Veräußerungsgewinn beträgt die Immobiliensteuer 25 %. Zusätzlich kann bei Verkauf ab dem 11. Jahr nach Anschaffung ein Inflationsabschlag von 2% pro Jahr (max. 50% des anteiligen Veräußerungsgewinnes) geltend gemacht werden.

Veräußerungsgewinn von Grund und Boden bei buchführungspflichtigen Unternehmen nach § 5 EStG

Diese Betriebe unterliegen auch ab dem 1.4.2012 im Falle der Veräußerung von Grund und Boden der Steuerpflicht. Allerdings nicht mehr zu einem einkommensabhängigen Steuersatz von bis zu 50%, sondern zum fixen Immobiliensteuersatz von 25% vom Veräußerungsgewinn (abgesehen von speziellen Ausnahmen), was steuerlich ein wesentlicher Vorteil ist.

Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben sind künftig aber auch hier nicht mehr abzugsfähig. Der auf Grund und Boden (nicht Gebäude!) entfallende steuerpflichtige Veräußerungsgewinn kann zusätzlich noch um einen Inflationsabschlag (2% pro Jahr, höchstens 50 %, ab dem elften Jahr nach der Anschaffung) gekürzt werden.

Veräußerungsgewinn von Gebäuden (ist für alle Unternehmen gleich)

Unabhängig von der Gewinnermittlungsart, daher für

Buchführungspflichtigen Unternehmen nach § 5 EStG und nicht buchführungspflichtigen Unternehmen (Einnahmen- Ausgabenrechner nach § 4 Abs. 3 EStG sowie Unternehmer mit einem eingeschränkten Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 EStG und Unternehmer mit einer Gewinnpauschalierung wird der anteilige Gewinn aus der Veräußerung von Gebäuden ohne Berücksichtigung eines Inflationsabschlages mit 25% besteuert. Das gilt für Alt- und Neuvermögen.

Umsatzsteuerliche Änderungen bei Liegenschaften

Die Steuerreform hat die Spekulationsfrist bei Immobilien abgeschafft; seit 1.4.2012 sind Liegenschaftsverkäufe steuerpflichtig. Aber auch im Bereich der Umsatzsteuer kam es zu tiefgreifenden Reformen.

1. Optionsverbot bei Geschäftsraumvermietung an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter Schon bisher war die Geschäftsraumvermietung von der Umsatzsteuer (USt) befreit. Nahm der Vermieter die Befreiung in Anspruch, konnte er sich die in Rechnungen an ihn ausgewiesene USt nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Um dennoch in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen, konnte der Vermieter in der Vergangenheit die Geschäftsraumvermietung mit 20% USt vornehmen (= Option zur Steuerpflicht). Künftig kann der Vermieter nicht mehr beliebig zur USt-pflichtigen Vermietung optieren. Die Geschäftsraumvermietung kann nur noch dann USt-pflichtig erfolgen, wenn auch der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt bzw. nur zu max. 5% (Bagatellgrenze) vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Beispiel

Der Vermieter vermietet eine als Kanzlei genutzte Wohnung an einen Rechtsanwalt. Von den Gesamtumsätzen des Rechtsanwaltes entfallen 4% auf USt-befreite Zinserträge, durch die der Rechtsanwalt aliquot das Vorsteuerabzugsrecht verliert, indem der Rechtsanwalt sich nur 96% der an ihn in Rechnung gestellten USt-Beträge als Vorsteuer zurückholen kann. Da der Rechtsanwalt die Bagatellgrenze von 5% nicht überschreitet, kann der Vermieter die Vermietung an den Rechtsanwalt mit 20% USt vornehmen.

Von der Neuregelung betroffene Mietverträge

Betroffen sind ausschließlich neue Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die ab dem 1.9.2012 beginnen (wesentlich ist die tatsächliche Nutzung). Nicht unter die Neuregelung fallen diese Mietverhältnisse dann, wenn der Vermieter das Mietobjekt selbst errichtete und mit der Errichtung (Beginn der tatsächlichen Baumaßnahmen bzw. Auftragserteilung an Bauunternehmer bei vorliegender Baubewilligung) bereits vor dem 1.9.2012 begonnen hat. Hat der Vermieter das –am 31. August 2012 bereits errichtete- Gebäude jedoch nicht selbst errichtet, sondern gekauft, muss er ab 1. September 2012 die Neuregelung anwenden.

Wer daher ab 1. September 2012 Geschäftsräumlichkeiten mit Umsatzsteuer vermieten möchte (und sich daher Vorsteuern für Investitionen abziehen kann) und das Gebäude nicht vorher selbst hergestellt oder zumindest mit dem Bau begonnen hat, muss sich vor Abschluss des Mietvertrages von seinem künftigen Mieter –am besten schriftlich- bestätigen lassen, dass er im Mietobjekt nur Tätigkeiten ausüben wird, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.